L'AUTORISATION DE CHANGEMENT D’USAGE PEUT-ELLE ÊTRE CONDITIONNÉE À L’ACCORD DE LA COPROPRIÉTÉ ?

Cour administrative d'appel Marseille, 28 mars 2025, "Métropole de Nice Côte d'Azur", n°24MA00769

De nombreuses communes, confrontées au développement rapide de la location meublée touristique, cherchent à encadrer plus strictement le changement d’usage des logements. Dans ce contexte, certaines collectivités imposent aux copropriétaires d’obtenir l’accord préalable de la copropriété pour pouvoir transformer un local d’habitation en local à usage commercial ou en location saisonnière.
Mais cette exigence est-elle réellement légale ? Peut-on restreindre le droit d’un copropriétaire d’utiliser librement son bien au motif d’un vote de l’assemblée générale ? Et surtout, l’administration peut-elle refuser une autorisation sur cette seule base ?

Dans un arrêt du 28 mars 2025, la cour administrative d’appel de Marseille est venue rappeler les limites du pouvoir réglementaire local en matière d’urbanisme et de logement. Elle a annulé une disposition qui subordonnait la délivrance d’une autorisation de changement d’usage à l’accord des autres copropriétaires.

L’administration peut-elle exiger l’accord de la copropriété pour délivrer une autorisation de changement d’usage ?

Non. Dans un arrêt du 28 mars 2025, la cour administrative d’appel de Marseille (n° 22MA03204) a jugé illégale une délibération qui imposait la fourniture de l’accord de la copropriété pour autoriser un changement d’usage d’un local d’habitation (par exemple pour de la location touristique de courte durée).

L’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation prévoit que cette autorisation est délivrée sous réserve des droits des tiers, ce qui signifie que l’administration n’a pas à contrôler les relations internes au sein de la copropriété. Ce contrôle revient exclusivement aux juridictions civiles. L’administration ne peut donc pas refuser une autorisation au motif qu’un copropriétaire n’a pas obtenu l’accord de l’assemblée générale.

Subordonner l’autorisation à l’accord des copropriétaires porte-t-il atteinte aux droits fondamentaux ?

Oui. La cour a également rappelé que cette exigence d’accord préalable de la copropriété constituait une atteinte disproportionnée au droit de propriété, protégé par l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789.

Empêcher un copropriétaire d’utiliser son bien comme il l’entend, en subordonnant cette liberté à la volonté de l’assemblée générale, revient à restreindre de manière excessive ses droits individuels. Une collectivité ne peut donc pas créer, par voie de règlement, une telle obligation, car elle excède les pouvoirs que lui reconnaît la loi. C’est pourquoi les dispositions en cause ont été annulées pour excès de pouvoir.

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